想买小区里的车位?得留神这些问题

9 1月

车位买卖是人们购房时经常遇到的事情,这里面的法律问题可不少。

购买车位时通常会遇到两种情况:一种是可以办理产权证的,此类车位可以自由进行买卖交易,购买者可取得车位的所有权;而另一种,购买者取得的只是车位的使用权而不是所有权,此类车库多见于利用人防工程改造的地下车位及占用小区共有场地的停车位,二手房购房者可以在办理物业交割时进行车位租赁或转交。因此购买者在购买车位的过程中,一定要擦亮眼睛。

北京市石景山区人民法院法官介绍,根据我国物权法规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定”。法律对建筑区划内的车位、车库归属规定了约定优先原则。具有独立产权证的车位在构造和使用上具有独立性,是单独的物,与房屋之间不存在主物与从物的关系。因此,此类车位的权属应当根据当事人之间的约定来确定,而不是随着房屋所有权的变动一同变更。

而像那些人防工程改造而成的停车位,业主仅取得车位的使用权。根据国防法规定:“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源,以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。”因此,人防工程应为国家所有,产权不属于小区全体业主共有,也不属于开发商,开发商无权出售人防车位。同时人民防空法第五条规定:“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”因此,开发商在依法获得人防管理部门审批备案后,即可出租人房车位获取收益。

除此之外,小区里还有哪些车位不能进行买卖呢?

1、小区的公共空地或者绿地车位。由于小区的土地使用权归全体业主,因此开发商无权出售敞开式地上车位,这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用,扣除必要费用后归入小区维修资金。

2、无约定的地下车位。如果地下车位建筑面积未分摊,且开发商单独取得车库产权的,开发商可以对购房人出售产权,但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。同时,在房屋买卖合同中,开发商必须申明地下车位的产权属于单独转让,不随房子一起卖。否则,地下车位收益也应归业主,可以由小区业委会委托物业公司收取,收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

3、已被公摊的地下车位。如果地下车位已作为公摊面积被小区业主分摊了,那么开发商无权出售。这类的地下车位办不了产权证,属全体小区业主所有,严格地说属于小区的配套设施。